住建部拟立法规范商品房销售：开盘 30 天内调价超 15% 需报备
近日，住建部发布《商品房销售管理办法（征求意见稿）》，拟对商品房销售行为进行进一步规范。其中，最引人注目的条款是“房地产开发企业在商品房项目开盘后30日内调整销售价格，且调整幅度超过15%的，应当向所在地住房城乡建设主管部门报备”。这一政策旨在遏制开发商随意调价行为，维护房地产市场稳定。
根据新规，开发商需在开盘前向主管部门备案销售方案，并在销售现场公示价格。若在开盘后30日内需调整价格，且幅度超过15%，必须向主管部门报备并说明理由。主管部门将根据市场情况决定是否同意调价。
这一政策出台的背景是近期部分城市出现开发商“高开低走”的销售策略，即先高价开盘制造热销假象，再大幅降价促销，扰乱市场秩序。据统计，2023年1-10月全国商品房销售面积同比下降7.8%，销售额下降4.9%，市场下行压力加大。
| 指标 | 2023年1-10月 | 同比变化 |
|---|---|---|
| 商品房销售面积(万平方米) | 92,579 | -7.8% |
| 商品房销售额(亿元) | 97,136 | -4.9% |
| 住宅销售均价(元/平方米) | 10,498 | +3.2% |
政策影响分析：
1. 对开发商的影响：将限制开发商短期内的价格调整空间，促使企业更慎重地制定开盘价格策略。部分依赖“高开低走”策略的企业可能面临销售压力。
2. 对购房者的影响：有助于减少价格波动带来的购房焦虑，提高市场透明度。但短期内大幅降价促销的项目可能减少，刚需购房者需更理性决策。
3. 对市场的影响：有利于稳定市场预期，防止价格大起大落。但可能降低部分项目的去化速度，加剧房企资金压力。
专家观点：
中国房地产研究会副会长胡志刚表示：“此次政策是住建部‘稳地价、稳房价、稳预期’工作的重要举措，通过规范价格调整行为，防止市场出现非理性波动。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“15%的幅度设定较为合理，既给了企业一定的价格调整空间，又防止了短期内价格剧烈波动。”
| 城市 | 2023年10月新房价格环比 | 同比变化 |
|---|---|---|
| 北京 | +0.4% | +2.1% |
| 上海 | +0.3% | +3.9% |
| 广州 | -0.2% | -1.0% |
| 深圳 | -0.5% | -2.8% |
行业反应：
多家房企表示正在研究新规影响。某TOP20房企营销负责人表示：“新规下，我们需要更精准地制定开盘价格，避免后期被动。同时，产品力、服务力的竞争将更加重要。”
购房者群体反应不一。部分刚需购房者欢迎政策带来的市场透明化，而投资客则担心政策可能限制短期套利空间。
未来展望：
业内人士预计，随着新规实施，房地产市场将呈现以下趋势：
1. 开发商定价策略将更趋理性，开盘价格更接近市场真实水平
2. 价格战现象可能减少，房企竞争重点转向产品和服务
3. 市场观望情绪可能短期加剧，但长期有利于行业健康发展
该征求意见稿目前正在向社会公开征求意见，截止日期为2023年12月15日。预计正式文件将在2024年上半年出台实施。
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